공급면적 전용면적 차이, 계산

공급면적 전용면적 차이: 핵심부터 활용까지

부동산 거래나 주택 청약, 중개 계약 등에서 ‘공급면적’과 ‘전용면적’차이는 가장 기본적인 개념이자, 가격·관리비·대출 한도·세금 등 여러 사항에 직결되는 핵심 용어입니다.

이 두 공급면적 전용면적을 정확히 이해하지 못하면 실제 사용 가능한 공간과 비용을 잘못 판단해 손해를 볼 수 있습니다.

공급면적 전용면적 차이 비교

공급면적 전용면적 차이

이 글에서는 공급면적 전용면적 차이, 정의와 산정 기준, 장단점을 상세히 살펴보고, 계약면적·발코니 확장면적 등 기타 주요 면적 개념까지 함께 정리해 드립니다. 아파트 또는 오피스텔 등 공동주택 구입이나 임대를 앞두고 계신 분이라면 꼭 알아두셔야 할 내용입니다.

공급면적 전용면적 계산 공식 비교

구분	전용면적	공급면적
정의	세대별 순수 바닥 면적	전용면적 + 공용면적 배분분
산정 기준	벽 중심선 내부 바닥	전용면적 + (전체 공용면적 × 배분율)
활용 용도	실제 거주 면적 파악	분양가·대출·보증·세제 지원 기준
비용 영향	관리비 예측 정확	분양가 비교·대출 한도 예측 유리

실제 적용 예시

• A아파트 84㎡ 평수 (약 25평)
  • 전용면적: 59.99㎡
  • 공급면적: 84.99㎡ (59.99㎡ + 공용면적 25.00㎡)
  • 계약면적: 88.50㎡ (발코니 확장 3.51㎡ 포함)
• B오피스텔 59㎡ 평수
  • 전용면적: 24.00㎡
  • 공급면적: 35.00㎡ (24.00㎡ + 공용면적 11.00㎡)
  • 계약면적: 36.00㎡ (발코니 미포함)

공급면적이란?

공급면적 정의

• 공급면적은 주택(또는 오피스텔) 전체를 기준으로, 전용면적과 공용면적(계단·복도·엘리베이터 홀·기계실 등)을 더한 면적을 말합니다.
• 일반적으로 분양 공고 시 ‘분양 면적’이라고도 표기되며, 분양가 산정 및 대출 한도·정부 지원액 산정의 기준이 됩니다.

공급면적 산정 기준

1. 전용면적: 세대별 실사용 공간(방·거실·주방·화장실 등)의 바닥 면적
2. 공용면적 배분: 아파트 단지 내 공용 부분(복도·계단·차량 진입로·부대시설 등)의 전체 면적을 전용면적으로 나누어 배분
3. 계산식:
   • 공급면적 = 전용면적 + (전체 공용면적 × 세대별 배분율)

장단점

• 장점
  • 분양가 산정 기준이므로 실제 분양가를 비교할 때 유리
  • 대출 한도, 주택도시보증공사(HUG) 보증, 세제 혜택 등 정책 지원 규모를 예측 가능
• 단점
  • 실제 사용 가능한 공간보다 과대 표기될 수 있어 오해 소지
  • 관리비 부담이 공용면적 비율에 따라 더 커질 수 있음

전용면적이란?

전용면적 정의

• 전용면적은 세대별로 독립적으로 사용할 수 있는 내부 공간의 바닥 면적만을 의미합니다.
• 방·거실·주방·화장실·발코니(확장된 경우 포함) 등 실제 입주자가 사용하는 면적을 기준으로 합니다.

전용면적 산정 기준

1. 바닥 중심선 기준: 벽체 중심을 기준으로 실내 바닥 면적을 산출
2. 확장 면적 포함 여부
   • 확장된 발코니, 일부 수납 공간 등은 전용면적에 포함
   • 미확장된 발코니, 옥외 테라스 등은 전용면적에서 제외

장단점

• 장점
  • 실제 거주 가능한 공간을 정확히 파악할 수 있어 주거 만족도 예측에 유리
  • 관리비 산정 시 전용면적 기준으로 산정되는 경우 비용 예측이 정확
• 단점
  • 분양가 비교 시 공급면적 대비 분양가 비율 산정이 어려울 수 있음
  • 대출 한도 산정 시 공급면적 기준을 별도로 확인해야 함

기타 주요 면적 개념

계약면적

• 정의: 공급면적에 발코니 확장 및 옵션 면적(팬트리·시스템에어컨 실외기실 등)을 더한 면적
• 용도: 중개 계약서나 임대차 계약 시 사용되는 실질 계약 면적

발코니 확장면적

• 정의: 확장된 발코니의 전부 또는 일부를 전용면적에 포함시키는 면적
• 특징:
  • 확장 비용 부담이 발생하며, 확장 범위에 따라 전용면적·계약면적이 변동
  • 아파트 분양공고에서는 ‘발코니 확장 범위’와 ‘확장 후 전용면적’을 별도 표기

기타 공용면적

• 복도·계단·엘리베이터 홀: 단지 내 주민 공용 구역
• 부대시설 면적: 커뮤니티 센터·휘트니스·경로당·어린이집 등 부대시설 면적
• 주차장·차량 진입로: 지하·지상 주차장 면적

면적 산정 시 유의사항

분양가와 면적의 상관관계

• 분양가는 공급면적(분양 면적) × 평당 분양가(또는 ㎡당 분양가)로 산정
• 전용면적 기준으로 환산해 평당 분양가를 비교하면 실효가 더 높음

대출 한도 및 세제 혜택

• 주택담보대출 한도, 보금자리론·디딤돌대출 한도는 공급면적 기준
• 취득세·재산세·양도소득세 등 일부 세제 혜택은 전용면적 기준 적용

관리비 산정

• 관리비 산정 시 전용면적 또는 계약면적(발코니 확장 포함)을 기준으로 책정
• 공용면적 비율이 높으면 관리비 부담이 커질 수 있으므로 세대별 관리비 고지서 확인 필수

결론: 현명한 주택 선택을 위한 팁

1. 분양 공고 확인: 공급면적·전용면적·계약면적·발코니 확장 면적까지 꼼꼼히 확인
2. 평당 분양가 비교: 전용면적 기준으로 환산해 실질 평당 분양가를 계산
3. 관리비 예측: 공용면적 비율이 높은 단지일수록 관리비 부담이 커지므로 예상 관리비 확인
4. 대출·세제 한도: 공급면적 기준 대출 한도와 전용면적 기준 세제 혜택을 모두 검토
5. 실측 및 현장 방문: 모델하우스에서 실제 전용면적과 구조, 채광·환기·수납 공간 등을 꼼꼼히 체크

공급면적과 전용면적의 차이를 정확히 이해하면 분양가·관리비·대출·세제 등 다양한 비용 요소를 합리적으로 비교할 수 있습니다. 특히 아파트 청약이나 분양 계약을 앞두고 계시다면, 위에서 제시한 팁을 참고하셔서 현명한 주택 선택하시기 바랍니다.